O imóvel aparentemente perfeito pode não ser o imóvel adequado para uma clínica

Encontrar um imóvel bem localizado, com boa metragem, pode parecer o primeiro grande passo.

Um valor de aluguel ou aquisição compatível com o orçamento também é essencial.

Isso é essencial para quem pretende instalar uma clínica.

Mas será que esse imóvel para clínica é adequado à operação que você pretende desenvolver?

Em estabelecimentos de saúde, a escolha do imóvel para clínica envolve muito mais do que localização, área e preço.

Além disso, antes de assinar um contrato de locação, é preciso entender qual será o tipo de operação.

Também é essencial avaliar quais são suas necessidades e se o imóvel escolhido atende a elas.

Uma clínica destinada apenas a consultas pode ter necessidades bastante diferentes de um serviço de saúde que realiza exames ou procedimentos. E essas diferenças podem impactar diretamente a infraestrutura necessária, as adaptações do imóvel, o prazo da obra e o investimento para implantação.

Por outro lado, um imóvel que já possui parte da infraestrutura necessária à operação pode representar uma oportunidade importante, reduzindo a quantidade de intervenções e, consequentemente, o custo e o prazo de implantação.

Por isso, avaliar a viabilidade do imóvel antes de fechar o negócio pode ajudar não apenas a identificar riscos, mas também a encontrar oportunidades de reduzir o investimento necessário para colocar a clínica em funcionamento.

O imóvel sempre deve ser avaliado de acordo com a operação da clínica

Uma das primeiras perguntas antes de escolher um imóvel deveria ser:

Que tipo de operação será instalada aqui?

A resposta parece óbvia, mas é fundamental.

Uma clínica de consultas, por exemplo, tem uma demanda de infraestrutura bastante diferente de um estabelecimento de saúde que realiza procedimentos, exames ou outros serviços de maior complexidade.

À medida que a operação se torna mais complexa, podem surgir necessidades específicas relacionadas à infraestrutura predial, instalações elétricas, segurança contra incêndio, climatização, gases medicinais, equipamentos e outras condições técnicas.

Também é necessário considerar os aspectos operacionais. Em serviços mais complexos, por exemplo, pode ser necessário prever procedimentos para situações de intercorrência, acesso adequado para ambulância, rotas seguras e rápidas para atendimento de emergência e sistemas de energia de emergência para garantir o funcionamento de sistemas essenciais, como elevadores, quando aplicável.

Em determinados casos, portanto, a infraestrutura necessária pode ir muito além daquilo que é perceptível em uma primeira visita ao imóvel.

Por isso, não existe um “imóvel ideal para clínica” de forma genérica.

Existe o imóvel adequado — ou inadequado — para determinada operação.

Essa distinção é importante porque um espaço que funciona muito bem para um consultório ou ambulatório pode se tornar pouco eficiente ou excessivamente caro para uma clínica com procedimentos.

Da mesma forma, o investimento que faz sentido para uma clínica que terá uma vida útil planejada de 5 anos pode ser bastante diferente do aporte necessário para um estabelecimento que se pretende manter em operação por 20 anos.

O que deve ser analisado antes de escolher o imóvel?

1. O uso pretendido é permitido naquele endereço?

Antes de pensar no projeto, é necessário verificar se o imóvel pode receber a atividade pretendida de acordo com a legislação municipal e demais restrições aplicáveis.

Essa é uma das verificações mais básicas — e também uma das mais importantes.

Não faz sentido desenvolver um projeto completo para um imóvel que apresenta restrições para o uso pretendido.

2. A configuração do imóvel permite organizar o programa?

A metragem total é apenas uma parte da análise.

É necessário entender se a configuração do imóvel permite acomodar os ambientes necessários para a operação, considerando recepção, espera, consultórios, salas de procedimentos, sanitários, áreas de apoio, circulação e demais espaços necessários.

Além disso, a posição de acessos, vãos, pilares, escadas, áreas molhadas e outros elementos existentes pode influenciar significativamente a solução arquitetônica e dificultar a implantação do programa completo pretendido.

Um imóvel maior nem sempre é melhor.

A forma como a área está distribuída é tão importante quanto sua metragem total ou a localização do imóvel.

3. Os fluxos são compatíveis com a operação?

Em uma clínica ou estabelecimento de saúde, pessoas e materiais precisam circular de maneira organizada.

Pacientes, profissionais, materiais, resíduos e serviços de apoio podem apresentar necessidades diferentes, e o projeto deve considerar essas relações.

Quanto mais complexa for a operação, maior a importância de analisar os fluxos desde a escolha do imóvel.

Por isso, não basta verificar se “as salas cabem”.

É preciso entender como o serviço de saúde vai funcionar dentro daquele espaço.

4. O imóvel oferece as condições de acessibilidade necessárias?

A acessibilidade também deve ser considerada desde a escolha do imóvel, pois o atendimento às normas de acessibilidade é obrigatório.

Desníveis, escadas, circulação vertical, portas, sanitários, acessos e demais características existentes podem facilitar ou dificultar a adequação.

Em alguns imóveis, as adaptações são relativamente simples. Em outros, podem exigir intervenções significativas, impactando área, custo e prazo.

5. A infraestrutura existente é compatível com a operação?

Aqui pode estar um dos maiores impactos no custo de implantação.

É importante avaliar as condições existentes e verificar o que pode ser aproveitado e o que precisará ser adaptado.

Dependendo do tipo de estabelecimento de saúde, podem ser relevantes:

• capacidade das instalações elétricas;
• instalações hidráulicas e sanitárias;
• climatização;
• infraestrutura de dados e tecnologia;
• sistemas de segurança;
• sistema de energia de emergência, quando aplicável;
• gases medicinais, quando aplicável;
• infraestrutura para equipamentos;
• demais sistemas necessários ao funcionamento da operação.

A existência prévia de parte dessa infraestrutura pode representar uma vantagem importante na viabilidade do negócio.

Quanto mais adequado estiver o imóvel às necessidades da futura operação, menor tende a ser a quantidade de intervenções necessárias para sua implantação.

6. O imóvel permite realizar as adaptações necessárias?

Mesmo quando a infraestrutura pode ser instalada, é necessário verificar se o imóvel permite fisicamente as intervenções.

Alterações de layout, abertura ou fechamento de vãos, passagem de instalações, adequações de cobertura, instalação de equipamentos, alterações de fachada e outras intervenções podem estar condicionadas pelas características existentes da edificação.

Em edifícios, por exemplo, a instalação de um gerador pode ser particularmente complexa, pois pode envolver limitações de espaço, infraestrutura existente e, dependendo da solução adotada, aprovação do condomínio e utilização de áreas comuns.

Por isso, antes de considerar determinado imóvel como uma oportunidade, é importante entender também suas limitações construtivas e estruturais.

7. As exigências sanitárias e de segurança podem ser atendidas?

As exigências aplicáveis dependem do tipo de serviço de saúde que será desenvolvido.

Uma clínica que realiza apenas consultas não necessariamente terá as mesmas necessidades de um estabelecimento que realiza procedimentos ou exames.

Por isso, a análise deve considerar o serviço efetivamente pretendido e as regulamentações correspondentes, incluindo, quando aplicável, requisitos sanitários, acessibilidade, segurança contra incêndio e legislação municipal.

É essa combinação entre operação + legislação + características físicas do imóvel que permite avaliar sua real viabilidade.

8. Qual será o investimento necessário para adaptar o imóvel?

Depois de analisar todos esses aspectos, chegamos a uma pergunta essencial:

Quanto será necessário investir para transformar esse imóvel em um estabelecimento de saúde adequado à operação?

O custo do imóvel é apenas uma parte da conta.

É preciso considerar também as adaptações arquitetônicas e de instalações, infraestrutura, equipamentos, sistemas de segurança e demais intervenções necessárias.

E é justamente aqui que uma análise prévia pode revelar oportunidades.

Um imóvel aparentemente mais barato pode exigir uma grande quantidade de intervenções.

Outro imóvel, talvez com um valor de locação ou aquisição maior, pode já possuir características e infraestrutura que permitam uma implantação muito mais simples.

Por isso, comparar imóveis apenas pelo preço pode levar a uma decisão equivocada.

O imóvel mais barato não é necessariamente o imóvel de menor custo para o negócio.

O melhor imóvel é aquele que faz sentido para a operação

A escolha do imóvel para uma clínica precisa ser analisada como parte do próprio planejamento da implantação.

Antes de decidir, é importante cruzar pelo menos quatro informações:

O que a operação precisa × o que o imóvel oferece × o que precisa ser adaptado × quanto essas adaptações irão custar.

Essa análise permite comparar alternativas de forma mais objetiva e tomar uma decisão baseada não apenas no valor do imóvel, mas no investimento necessário para colocá-lo em funcionamento e, consequentemente, no retorno financeiro que ele poderá proporcionar.

Em alguns casos, a conclusão será que determinado imóvel não é adequado.

E isso também é um resultado positivo.

Descobrir uma limitação antes de assinar um contrato pode evitar custos, retrabalho e atrasos muito maiores no futuro.

Em outros casos, a análise pode revelar que um imóvel que parecia apenas “mais caro” possui características que tornam sua implantação mais simples e econômica.

O objetivo não é encontrar o imóvel perfeito. É encontrar o imóvel mais adequado para a operação que você pretende instalar.

Antes de assinar o contrato, avalie a viabilidade

A escolha de um imóvel para uma clínica é uma decisão que envolve arquitetura, engenharia, operação e investimento.

Por isso, quanto mais cedo essa análise for realizada, maior a possibilidade de identificar riscos e oportunidades antes que a decisão esteja tomada.

Uma avaliação preliminar de viabilidade pode ajudar a entender as potencialidades e limitações do imóvel, as principais adequações necessárias e os possíveis impactos no custo e no prazo de implantação.

Afinal, escolher um imóvel para uma clínica não é apenas encontrar um espaço disponível. É encontrar um espaço que possa se transformar, de forma viável, em um ambiente adequado para o negócio, para os profissionais e para os pacientes.

Está avaliando um imóvel para instalar ou ampliar uma clínica?

Fale com a Valenza antes de decidir.

Podemos ajudar a avaliar a viabilidade do imóvel e os principais aspectos que devem ser considerados antes de iniciar o projeto e a obra.